Налог с продажи недвижимости в 2025 году для физических лиц: правила, сроки, ставки

 

При продаже недвижимости в 2025 году физическим лицам важно учитывать, сколько времени имущество находилось в собственности и при каких условиях оно было получено. От этого зависит необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) или возможность освобождения от него.

Когда физлицо должно платить налог с продажи недвижимости

Если вы продаёте квартиру, дом, участок, долю или другую недвижимость, то в общем случае обязаны заплатить НДФЛ с дохода, полученного от сделки. Это правило распространяется как на налоговых резидентов РФ, так и на нерезидентов, если объект находится в России. Однако предусмотрены случаи, когда налог платить не нужно.

Освобождение от уплаты НДФЛ

Доходы от продажи имущества не облагаются налогом, если соблюдены определённые условия:

• объект находился в собственности не менее минимального срока (3 или 5 лет);
• имущество получено по наследству, приватизации, договору дарения от близких родственников;
• продавец реализует единственное жильё, а новое жильё куплено за 90 дней до сделки;
• в некоторых случаях — при продаже жилья семьями с детьми.

Сроки владения зависят от того, каким образом было приобретено имущество. Существуют два минимальных периода: 3 года и 5 лет.

Если недвижимость в собственности менее 3 лет

Трёхлетний срок действует в льготных ситуациях:

• недвижимость получена по наследству;
• получена по договору дарения от близкого родственника (в рамках Семейного кодекса РФ);
• передана в результате приватизации;
• перешла по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также трёхлетний срок может применяться к единственному жилью, если оно продаётся после покупки другого жилья в течение 90 дней.

Пример

В 2022 году гражданин получил квартиру по наследству и решил продать её в декабре 2025 года. Так как минимальный срок владения по наследству составляет три года, налог платить не нужно — срок владения завершился в мае 2025 года.

Если недвижимость в собственности менее 5 лет

Пятилетний срок применяется для всех случаев, которые не подпадают под трёхлетнее освобождение. Это, например, покупка квартиры или дома на открытом рынке. До истечения пятилетнего срока доход от продажи облагается НДФЛ.

В некоторых регионах срок может быть сокращён по решению местных властей, но такие ситуации встречаются нечасто.

Пример

Физическое лицо приобрело квартиру в мае 2021 года и решило продать её в 2025 году. Так как квартира куплена, а не получена по наследству или другим льготным основаниям, минимальный срок владения составляет 5 лет. Следовательно, в 2025 году налог придётся заплатить. Также необходимо подать декларацию и рассчитать налог.

Ставки налога и порядок расчёта

Налоговая ставка составляет:

• 13% — для налоговых резидентов РФ;
• 30% — для нерезидентов.

Налог рассчитывается с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Если документально подтвердить расходы невозможно, можно воспользоваться имущественным вычетом:

• до 1 млн рублей — при продаже жилья;
• до 250 тыс. рублей — при продаже иного имущества.

Также допускается применение вычета на расходы, связанные с покупкой объекта, если есть подтверждающие документы (договор купли-продажи, платежные документы и т.д.).

Нюансы при продаже коммерческой недвижимости

Если объект использовался в предпринимательской деятельности, освобождение от НДФЛ по срокам владения не применяется. В этом случае доход от продажи облагается в рамках налогового режима, применяемого предпринимателем.

Однако есть исключения. Например, при продаже жилых помещений и транспортных средств физическое лицо может воспользоваться общими правилами освобождения от налога, даже если эти объекты использовались в бизнесе.

Особенности для индивидуальных предпринимателей и нерезидентов

Физлица, зарегистрированные как ИП, вправе воспользоваться освобождением от НДФЛ при продаже имущества, которое не использовалось в бизнесе — по общим правилам (срок владения, вычеты и т.д.).

Если же имущество применялось в предпринимательской деятельности, то порядок налогообложения может зависеть от режима (ОСНО, УСН, патент и др.) и требует более детального учета.

Что важно помнить

• Срок владения недвижимостью — ключевой фактор при определении налоговой обязанности.
• При продаже недвижимости до истечения минимального срока необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог до 15 июля следующего года.
• Документальное подтверждение расходов позволяет уменьшить налоговую базу.
• Льготы и вычеты доступны не только резидентам, но и в отдельных случаях — нерезидентам.

---

Налог с продажи недвижимости — вопрос не только юридический, но и финансово важный. При планировании сделок с недвижимостью полезно заранее уточнить все налоговые последствия, чтобы избежать неожиданностей и спланировать бюджет грамотно.